Na co si dát pozor, než koupíte pozemek, nebo než se rozhodnete stavět

Dnes je již rozšířenou praxí, že si můžete nechat vyřídit stavební povolení nebo ohlášení stavby od kanceláře, kterou jste pověřili vypracováním projektové dokumentace. Pokud už se tak rozhodnete či nikoliv mám pro vás pár rad, které by vám mohli ušetřit čas a peníze, nejen při tomto procesu.

1. Zjistěte si názor obecního úřadu

Zejména jedná li se o obec oddělenou od příslušného stavebního úřadu. Podle mých zkušeností tady nebývá většinou problém, ale může se třeba stát, že vaše stavba bude vadit nějaké vlivné osobě, potom je bohužel problém na světě.

2. Zjistěte si požadavky příslušného stavebního úřadu.

Toto bych rozdělil na dvě podmnožiny:

  1. územně plánovací informaci, kde zjistíte obecná pravidla pro výstavbu;
  2. nastavení úředníků, kteří budou mít vaše řízení na starosti nebo se k němu budou vyjadřovat.

Co to znamená? Nejednou jsem se setkal se situací, kdy územní plán poměrně konkrétně reguloval výstavbu, a přesto byly požadavky úředníků ještě přísnější. Vyskytují se také situace, kdy skoro žádný regulativ není, a přesto úředníci trvají např. na sedlových střechách atd. Zvýšenou pozornost věnujte památkářům, správcům vodních zdrojů (ochranná pásma) a chráněných území jako jsou např. CHKO a Přírodní rezervace atd.

3. Sledujte poplatky za vynětí ze zemědělského půdního fondu

Dnes jsou vynětí ze ZPF pro rodinné bydlení zdarma. Může se však stát, že v projektu máte nějaké doplňkové budovy nebo prostory a potom velmi záleží na tom, jak je nazvete. Osobně jsem se např. setkal s tím, že součástí novostavby RD byla budova s názvem stodola nebo dílna. V nejdražším případě stálo vynětí ze ZPF 40 tis. Kč. Stodola či dílna se totiž berou jako komerční objekty a nikoliv pro rodinné bydlení. Vše se vyřešilo přejmenováním na garáže, u nichž je vynětí zdarma. Cenu určuje konkrétní výměra objektu, která se násobí koeficienty dle bonity půdy a případných dalších faktorů jako jsou různá ochranná pásma atd. Vynětí se neplatilo, ale změna projektu, tedy všech paré stála přes 3 tis Kč, což se počítá.

4. Zjistěte si případná ochranná pásma.

Myšleno zejména ochranné pásmo lesa. Neznamená totiž, že když je parcela podle územního plánu určena k zástavbě, že na ní opravdu můžete stavět. Popřípadě vás může toto ochranné pásmo velmi limitovat ve výstavbě.

5. Pokud plánujete provozovnu jako součást bydlení, zjistěte si, zda to není regulováno.

Může se vám stát, že si plánujete postavit nový dům a do budoucna jeho část využít jako provozovnu. Docela běžná věc, řeklo by se, ale ne vždy je to možné. Proto když zjišťujete informace pro výstavbu z územního plánu, nastudujte i texty, které řeší problematiku provozoven a podnikání.

6. Obejděte si majitele sousedních pozemků a zjistěte jejich názor na vaši výstavbu.

Máte větší šanci, že vše proběhne bez problémů a připomínek, popř. když získáte jejich písemný souhlas, můžete si velmi zkrátit celé řízení. Pokud bude zastavěná plocha do 150 m2, můžete jít cestou ohlášení stavby. Nicméně je to vždy třeba konzultovat se stavebním úřadem, protože on resp. jeho úředníci mají poslední slovo.

7. Zjistěte si informace o vodovodní přípojce.

Vodu budete potřebovat k životu, to je jasné. Chci vás upozornit na další riziko při koupi parcely. Jde o to, že dnes je praxe taková, že realitní kanceláře nabízí pozemky, kde deklarují přípojky, např. vodovodní. Jenomže RK většinou nezjišťují žádné detaily. To že se totiž vodovod nachází na předmětném pozemku, ještě neznamená, že je vše v pořádku. V praxi jsem viděl několik problematických situací, tady jsou dva příklady:

A) Vodovod na pozemku byl vybudován bez povolení.

Potom se lehce může stát, že o vodu v budoucnu přijdete. Vybudovat nový vodovod třeba nebude možné. Následky mohou být potom katastrofální.

B) Vodovod neměl dostatečnou kapacitu.

Jednalo se o slabou rouru, která vedla přes cizí pozemky. Na vše byla v minulosti potřebná povolení, nicméně kapacita vodovodu neodpovídala potřebám nového RD. Když se investor snažil o výměnu potrubí, nebyla mu umožněna majitelem sousedního pozemku. Pozemek však zakoupil včetně deklarované vodovodní přípojky.

Doufám, že pro vás byly tyto informace užitečné.

Michal Morťanik
Majitel společnosti, ​vedoucí jednotlivých projektů a procesový koordinátor. Zabývá se navrhováním dřevostaveb, zkoumá rozdíly mezi zděnými stavbami a dřevostavbami z hlediska obyvatele, výhody a nevýhody jednotlivých konstrukcí u dřevostaveb a různých systémů vytápění. Vše se snaží ověřit vlastními zkušenostmi, bydlel v nových i starých zděných domech a ve dvou odlišných dřevostavbách. Dnes bydlí ve dřevostavbě, kterou si sám navrhl a postavil.
Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.